国泰君安证券发展现状（国泰君安证券行业分析）

【策略】接下来的时间点是除夕夜，抄底策略是

到年底，年升温降温格局已经确定。三季度货币政策报告再次提到，房地产行业合理贷款需求得到满足。虽然市场上显得不够充分，但维稳的意图非常明确。

继10月份行业数据再次大幅下滑后，政策企稳信号更加明显。目前尚无明确的政策文件指导金融机构向房地产企业提供贷款支持，影子银行金融机构提供的房地产贷款也没有放松。不过，公开的言论都是注重稳定的指导性预期。三季度货币政策执行报告中，对房地产行业的表述仍以稳定为主，对金融政策的表述则增加为“以我为中心”。为应对通胀压力导致的海外信贷政策收紧，紧缩预期有所缓解。

如果不采取措施，年将呈现数据不佳的趋势，但不会进一步下降。差而稳的格局也是目前市场的共识预期。

根据我们的判断，土地市场将进一步降温。主要原因是房地产企业整体减少拿地。优质房企也将寻求更多并购机会，减少在招拍挂市场的份额。以此为背景进行逻辑推导，楼市将继续呈现“差”特征，即买涨不买跌预期，销量下降。这将是去金融化结束前的常态，也是过去20年金融化的结果。市场特征进程的延续。“稳定”特征将来自于通过兼并重组降低整体风险。保障商品房交付的政策将从引发房地产企业资金链风险转向稳定居民对市场的预期。对于年“差但稳”的市场表现，我们相信已经有了一致的预期。

真正的分歧点将出现在年及以后，即本轮再次去杠杆之后，楼市逻辑从房企扩表/缩表转向居民购房意愿，可以市场还支撑目前的市场规模吗？有望带来龙头企业规模利润的扩大，而不仅仅是份额的增加。

年初，我们发布了深度报告《二十年的动荡，展望》，指出当前城镇化率已经走到了尽头，常住人口城镇化率由于统计口径原因，大大低估了我国目前的情况。我国的城镇化率是与国际上较为常见的非农业人口比例进行比较的。我国与发达国家的差距已经不再明显。也就是说，后续依赖于农村人口进程的城市化率的提升以及购房需求将会越来越大，这个逻辑已经不再是强逻辑了。在逐渐走弱的过程中，对于需求的担忧开始出现分化，到底是低估值还是估值陷阱。这就是分歧开始的地方。根据目前所能收集到的数据，很难对这种差异做出明确的推断。我们更倾向于认为，去金融化之后，房地产的运作逻辑将会发生变化，这将更多地体现在上述深度报告的内容中，从政府-房地产-产业链将转变为政府-产业-地产链条，格局将更加清晰。港股中推荐中国金茂、融创中国、旭辉控股。A股标的包括中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等。关注我爱我家，也推荐房地产板块，包括招商资管。于先生、中国海外地产、碧桂园服务和宝龙商业。

【建筑工程】房地产政策趋宽松，钢铁碳达峰计划或将出炉

总理18日主持召开经济形势专家和企业家座谈会：当前国内外形势依然复杂严峻，我国经济面临新的下行压力。继续保持高基数稳定运行面临诸多挑战。强化“六稳”“六保”，特别是保就业、保民生、保市场主体，增强宏观政策的前瞻性针对性，推动改革开放、跨周期调节，促进经济发展克服困难，保持经济运行在合理区间，就业形势总体稳定。在保持政府投资、推进重点建设的同时，要用改革手段调动社会投资积极性，充分发挥国内巨大市场优势，释放内需潜力。采取有针对性的措施，加强经济运行调控，缓解物价上涨对下游中小微企业的压力。

银保监会表示，房地产合理贷款需求得到满足。10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，总体保持平稳。超过90%的个人住房贷款用于支持首次购房，住房租赁市场贷款同比增长61.5%。1-10月份房地产开发投资同比增长7.2%，单月同比下降5.4%。前10个月土地购置面积下降11%，单月同比下降24.2%。银保监会前期表示，防范化解金融风险不会放松，平衡好稳增长和防范风险的关系，坚决守住防范系统性金融风险的底线。稳定地价、房价、预期，遏制房地产金融化和泡沫化倾向，完善房地产调控长效机制，促进房地产业平稳健康发展。

央行三季度货币政策报告指出，稳健的货币政策必须灵活精准、合理适度、把自己放在第一位。加强国内外经济形势边际变化研究分析，统筹协调今明两年宏观政策，坚持服务实体经济。放在更加突出的位置，保持货币政策稳定，稳定市场预期，努力完成今年经济发展主要目标任务。落实碳减排支持工具，引导金融机构对碳减排效果显着的重点项目提供优惠利率融资，充分发挥政策示范效应，鼓励更多社会资金投资绿色低碳领域领域，并帮助实现碳达峰、碳中和目标。充分发挥专项再融资支持煤炭清洁高效利用的作用，努力提高煤炭清洁高效利用水平，保障国家能源安全。

钢铁行业碳达峰实施方案或基本完成。18日，由中国宝武发起、全球钢铁行业及生态系统合作伙伴共同发起的全球低碳冶金创新联盟宣布成立。央视报道，中国钢铁工业协会执行会长在全球低碳冶金创新联盟成立大会上发言时表示：中国钢铁公司