商业地产轻资产运营模式（轻资产输出 商业地产有哪些）

本报记者陈婷、赵毅深圳报道

近日，深圳市发改委公布了《深圳市年重大项目计划清单》，共安排项目883个，重点关注现代产业、基础设施、民生改善等领域。值得注意的是，文旅板块也占有一席之地，融创华发冰雪文化旅游城项目、大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目都包含在其中。

今年以来，疫情影响持续，文化旅游市场处于缓慢恢复阶段。不过，“冰雪经济热潮”、“智慧旅游”等新热点也在这一时期涌现。文旅上市公司中，年既有亏损，也有盈利。

在文旅地产领域，据克而瑞《-年中国文旅地产发展报告》显示，截至年12月，百强地产企业中超过半数涉足文旅项目开发。但年以来，全国文旅地产项目数量增速维持在2%至4%，行业进入“低增长、促提质”的发展阶段。

文旅创新创业研究院执行院长张德新告诉第一财经记者，当前环境下，可以从平台、模式、产品六个创新维度探索文旅产业新机遇。技术、玩法和人群。

中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅认为，资产增值是文旅地产的起点，其运营的关键是建立客户对项目的信心。“因此，文旅地产项目需要将长期运营视为关键。作为一个有机组成部分，我们要做好商业、酒店、主题公园等行业的IP创造和运营。”

构建IP和交付体验

近日，深圳华侨城股份有限公司披露投资者关系活动记录表。公布年文化旅游业务发展规划，表示将推动项目在全国各地区落地。

其中，在华南区域，华侨城A将推进中山欢乐海岸、茂名南海岛、湛江欢乐湾、漳州欢乐港等项目建设，并表示将“完善城市功能，提升城市活力水平，带动价值增值，实现房地产、文旅合作共赢。”

年报显示，年华侨城综合旅游业务收入433.17亿元，与年基本持平，毛利率32%，同比下降10个百分点。

记者注意到，一年来，华侨城在文化旅游业务上重点推进了五项工作。其中，不断加强对IP研发和应用的投入，全面提升“旅游IP”在项目中的应用。在自主IP培育方面，华侨城欢乐谷启动原创IP孵化，并与腾讯原创馆合作举办活动；向阳奇幻度假村打造了“奇幻”IP形象，打造了自己的形象IP、故事IP、活动IP。对外合作方面，欢乐谷通过联手英雄联盟、京剧猫等IP，结合哔哩哔哩、抖音、快手等多种传播渠道，提升了品牌价值和魅力。

关于IP建设相关支出，年报显示华侨城A与江通传媒签署了协议。江通传媒将“饼干警长”品牌及大型户外主题公园品牌形象的开发权授权给华侨城A旗下所有“欢乐谷”主题公园永久使用，期限为年12月31日至12月31日，年，授权费万元。从年开始，华侨城每年将支付400万元的一系列IP授权费用。在此期间，所有销售“饼干警长”系列衍生产品将收取9%的佣金。

不过，如果江通传媒在其他非主题公园授权《饼干警长》，华侨城A可享受授权收益的20%。《饼干警长》在其他渠道的商业项目将向OCTA开放有限投资权，并根据投资比例获得收益。被分成。

值得注意的是，年，文旅IP引发的热点话题仍将持续。CRIC统计显示，年，迪士尼将进入IP开发阶段。自年9月底首发以来，迪士尼IP《丽娜贝儿》已27次登上微博热搜第一，超话聚焦3万粉丝，最高搜索量突破23万次。

进入年，冬奥会的举办点燃了“冰雪经济”。年底，融创中国控股有限公司旗下文旅集团将滑雪场运营经验以“轻资产”的形式转移至吉林省。

年11月29日，融创文旅集团与桥山集团签署战略合作及运营管理协议。双方宣布，基于北大壶滑雪场丰富的生态资源，引进融创文旅的团队和运营经验。我们共同致力于将北大湖滑雪场建设成为“世界一流的滑雪度假休闲区”。

需求延伸至多个维度

打造IP、传递体验等，房地产企业布局文旅业务的逻辑正在悄然发生变化。

据克而瑞统计，年全国新开文旅地产项目共计212个，同比增速仅为1.1%。截至年底，全国文旅地产累计项目个，年底已达个。

“重资产”投资势头企稳。科瑞指出，年，文旅地产行业将在盘活存量、强化运营、数字化升级的高质量发展阶段开始稳步前行。“开发商重拾信心，加快调整步伐。”

文化和旅游部发布的《年旅游抽样调查数据》显示，年国内游客最主要的群体是25岁至34岁的年轻人，占游客总数的30.3%。25岁至44岁的中青年游客占国内游客总数的52.2%。

袁帅告诉记者，年以来，受疫情影响，国内旅游业受到冲击后呈现缓慢复苏趋势。城市休闲游、乡村游已成为国内游客的热点之一。尤其是以短时间、短距离、高频率为特点的“轻旅游”、“微度假”、“居家度假酒店”成为热门选择。

从产品类型上看，业态不断创新，延长了文化旅游的“生命曲线”。

以万科良渚文化村为例，项目分为核心旅游区、小镇式度假区、森林生态休闲区三大区域。配有良渚文化博物馆、鱼鸟流苏文化创意园、创意文化街、剧院等设施。进一步促进该镇文化和旅游产业发展。

克而瑞报告指出，“文旅新十年”的产品创新将涉及酒店业态、主题公园业态、内容生态和国潮文化等。意见指数报告显示，从游客和资本市场的角度来看，发展多业态文化旅游已成为重要的盈利手段。年，一批创新型文旅运营商获得融资，投资机构重点关注智慧旅游、室内游乐、文旅制造、文旅科技等领域。

张德新告诉记者，疫情倒逼文旅市场发生重要变化，包括基于文旅融合、内循环的品质升级、产品创新、技术创新以及跨界融合。

其中，在技术创新方面，《旅游发展十四五规划》也提到推动智慧旅游发展。具体来说，综合运用第五代移动通信、大数据、云计算等技术，创新智慧旅游公共服务模式。

多地出台旅游企业纾困措施

需求驱动的文旅项目精细化运营，考验着企业多方面的能力。

袁帅表示，目前文旅地产的三大主流派别是主题娱乐型、文旅小镇型、景点型，各有优缺点。“对于房地产企业来说，文旅地产多是一个机会项目，如果可研通过，可以考虑长期发展。但前提是需要充分考虑是否能够承受大规模、长期的发展。”长期持续投入，小心地将这颗重量级‘棋子’放入大棋局中。”

资金仍然是寻求发展文化旅游业务的开发商面临的问题。

记者注意到，今年以来，多地出台了针对旅游企业的纾困措施。近日，文化和旅游部等14部门联合发布《关于促进服务业困难产业恢复发展的若干政策》。其中，第二十六条、第二十九条、第三十条兼顾旅游业当前纾困和长远发展，通过多种措施加大金融支持力度，帮助旅游企业渡过难关、恢复发展。

4月13日，上海证券交易所数据显示，广东省旅游控股集团有限公司拟发行年第一期超短期融资券，发行金额5亿元，拟发行年第一期超短期融资券。用于偿还发行人即将到期的债务融资工具。

随后，4月15日，长白山旅游股份有限公司发布年非公开发行A股预案，拟募集资金5亿元投资长白山二期火山温泉部落及长白山旅游交通装备。加强项目建设，补充流动资金。

日前，华侨城A也在机构调查中表示，一直在不断尝试和创新融资方式，并于年12月发行了欢乐谷主题公园门票专项资产管理计划，这是国内首个项目根据入场券。资产ABS项目。根据目前国家发改委、证监会相关政策，公募REITs试点地区和试点行业有所扩大，将密切关注相关政策的变化趋势和落实情况。

值得注意的是，开发商正在不断调整文旅项目的规划。

1月17日，武汉融创无棣长江文旅城投资开发有限公司股权发生变更。其运营的项目为武汉城建融创甘露山文化创意城。本次股权变更后，融创旗下子公司持有标的公司股权由50%减少至15%，董事、监事、经理等高级管理人员也相应发生变动。此前，珠海华发实业股份有限公司旗下子公司出资12亿元，从融创旗下收购了昆明融创文旅城二期项目40%的股权。

年12月，四川蓝光发展股份有限公司转让全资子公司100%股权，以减少公司负债。该子公司共包括3个项目，其中“天津站”原规划为“稻米人”主题公园项目。